Immobilien Nordzypern: Viele Menschen halten derzeit Ausschau und planen, ihren Ruhestand auf Nordzypern zu verbringen. Verständlich, lockt Nordzypern doch mit ganzjährig mildem Klima und einer guten Infrastruktur. Aber auch die günstigen Lebenshaltungskosten machen diesen Standort interessant. Ein Blick auf die Immobilienpreise und die Projekte, die derzeit entstehen, untermauern diesen Trend noch einmal.
Aber auch hier gilt, dass es sich für Deutsche immer noch um eine „Auslandsimmobilie“ handelt. Deshalb gilt es einige Dinge zu beachten. Dinge, die man als Interessent vorher vielleicht gar nicht so „auf dem Schirm“ hatte. Deshalb ein kleiner Überblick, auf was es bei der Wahl seiner Traumimmobilie zu achten gilt:
Immobilien Nordzypern: Preise und Kosten
Beim Immobilienkauf in Nordzypern gilt wie überall auf der Welt: Wer günstig kauft, kauft zweimal. Sicher, die Preise für Immobilien auf Nordzypern sind im europäischen Vergleich noch immer als „im unteren Mittelfeld angesiedelt“ zu sehen. Damit ist es möglich, seinen Traum vom Ruhestand unter Palmen zu attraktiven Konditionen wahr zu machen.
Aber auch hier gilt es einige Punkte zu beachten, die zweifellos Auswirkungen auf den Preis haben werden. So schön die idyllische Vorstellung auch ist, mit dem Rauschen der Wellen am Morgen aufzuwachen. Aber bedenken Sie, dass je näher die Immobilie am Meer ist, desto höher wird auch der Preis sein.
Hat man vor, dauerhaft auf der Insel zu leben, steht mit Sicherheit der Erwerb eines eigenen Fahrzeuges auf dem Plan. Warum also nicht bei der Wahl der Immobilie diesen Fakt mit einplanen? Warum sich nicht einen Start aussuchen, der vielleicht einige wenige Minuten Autofahrt zum Meer bedeutet? Nicht selten finden Sie nur wenige Kilometer vom Meer entfernt deutlich günstigere Angebote für vergleichbare Wohnungen. Und Hand aufs Herz: Wenn sich so einige zehntausend Euro sparen lassen, warum nicht?
Eines dieser Projekte haben wir hier näher vorgestellt:
Nicht vergessen werden sollte zudem, dass mit dem Erwerb einer Immobilie auch weitere Kosten auf den Käufer zukommen. Die Preise für Immobilien werden in Nordzypern regelmäßig in Britischen Pfund (GBP) ausgewiesen. Je nach Wechselkurs kann also eine Immobilie innerhalb von wenigen Tagen um einige tausend Euro schwanken. Deshalb ist es sinnvoll, nach einer Entscheidung für das eine oder andere Objekt, den Preis in Euro fixieren zu lassen. Denn das erspart das Wechselkursrisiko und ist deutlich planungssicherer. Sie werden Ihre Ersparnisse in Euro haben und Ihre Bezüge ebenfalls, also warum hier ein Fremdwährungsrisiko eingehen?
Nebenkosten beim Kauf von Immobilien in Nordzypern
Nach einem Kauf fallen zudem noch die Erwerbssteuer, die Stempelgebühr und nicht zuletzt die Transfersteuer für den Grundstückstitel an. Derzeit sind hier einige Bewegungen zu sehen, diese Steuersätze künftig zu ändern. Deshalb informieren Sie sich vor dem Kauf, wann welche Steuern fällig werden. Oder hinterfragen Sie, mit welchen Änderungen künftig zu rechnen ist. Große Bauträger sind in der Regel sehr gut mit den Behörden vernetzt. Sicher wissen diese frühzeitig, ob und welche Änderungen kommen werden.
Immobilien Nordzypern: Grundstück und Gefahren
Eine in unserem Alltag immer wieder anzutreffende Frage ist die, nach der Sicherheit der Grundstücke. Eine berechtigte Frage, möchte sich doch kein Käufer späteren Schwierigkeiten ausgesetzt sehen. So kursieren immer wieder Behauptungen, das Land bzw. die Grundstücke in Nordzypern seien nicht sicher“. Nun, generell sollte man dieses Thema durchaus ernst nehmen. Denn tatsächlich gibt es verschiedene Arten von Grundstücken in Nordzypern. Durch die Besonderheiten der Vergangenheit sind diese Arten nur schwer zu durchschauen.
Durch die Vergangenheit und die Entwicklungen im Zuge der Ankunft der türkischen Truppen im Jahre 1974 wurden viele Zyprioten in die jeweils „andere Hälfte“ der Insel vertrieben: Türkische Zyprioten vom heutigen Süden der Insel in den Norden und griechische Zyprioten vom Norden der Insel in den heutigen Süden. Bei dieser Fluchtbewegung mussten die Leute entsprechend viele Dinge zurücklassen. Dinge, die sie nicht mitnehmen konnten und es mussten auch eigene Grundstücke aufgegeben werden.
Die IPC in Nordzypern
Mit dem Eintritt der Insel Zyperns in die Europäische Union war diese Situation der ungeklärten Grundstücke natürlich nicht haltbar. Deshalb wurde eine Behörde gegründet, die sich um diese Ansprüche kümmern sollte. Die „IPC“ (Immovable property Commission) hat als Aufgabe, berechtigte Ansprüche von vertriebenen Zyprioten der jeweiligen Hälften auf ihre ehemaligen Grundstücke zu prüfen und auf der dann jeweiligen Hälfte zu entschädigen.
Kurz gesagt und vereinfacht dargestellt: Geht ein griechischer Zypriot zu dieser Behörde und meldet seinen Anspruch auf ein Grundstück im Norden der Insel an, prüft die Behörde den Anspruch. Erkennt sie diesen als gerechtfertigt an, entschädigt sie ihn für dieses Grundstück entweder finanziell oder mit einem vergleichbaren Grundstück auf griechischer Hälfte, das vorher einem türkischen Zyprioten gehörte und der ebenfalls dieses Grundstück an die Behörde zur Entschädigung gegeben hat.
Es findet quasi ein „Tausch“ der Grundstücke statt und man befreit die Grundstücke damit von alten Ansprüchen. Die somit „sauber“ gewordenen Grundstücke, also befreit von alten Ansprüchen, erhalten einen so genannten „exchange deed“. Einen Grundstücksbrief, der quasi ein entschädigtes und sauberes Grundstück widerspiegelt. Grundstückstitel in dieser Form sind als absolut „sauber“ anzusehen und haben den gleichen rechtlichen Charakter wie ganz normale lastenfreie Grundstücke. Diese „exchange deeds“ sind also sowohl im Sinne des europäischen als auch des internationalen Eigentumsrecht sicher.
Unterschiede der Grundstückstitel
Eine andere Art des Grundstücksbriefes ist der so genannte „turkish title“ oder „pre 74 title“. Dieser Grundstücksbrief, ausgestellt vor 1974, bezeichnet ein nie enteignetes und sauberes Grundstück. Also ein Grundstück, das der Besitzer sauber erworben hat von einem Eigentümer, der bereits vor 1974 im Besitz des Grundstückes war. Auch hier muss man sich keine Gedanken um eventuelle alte Ansprüche machen.
Anders sieht es aus bei Grundstückstiteln, die weder vor 1974 ausgestellt worden oder kein „exchange deed“ sind. Diese Grundstücke sind unter Umständen nicht geklärt und bergen für Europäer die Gefahr, ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil zu erwerben, das noch einem griechischen Zyprioten gehört. Nordzyprioten sehen das als weniger negativ an. Für Europäer jedoch kann der Erwerb eines solchen Grundstückes im Süden der Insel zu rechtlichen Problemen führen. Das gilt auch, wenn sich die erworbene Immobilie auf einem solchen Grundstück befindet.
Große Bauträger, deren Kundschaft sich auch aus Europäern zusammen setzt, bauen in der Regel auf einem Grundstück, das entweder über einen „exchange deed“ oder einen „pre 74 title“ verfügt und riskieren nicht, dass sich ihre Kunden späteren Problemen ausgesetzt sehen könnten. In dieser Branche wäre das sicher der Todesstoß für einen Bauträger. Andere, gerade neuere, Bauträger mögen das anders sehen und bauen gezielt auf diesen ungeklärten Grundstücken, da diese in der Regel deutlich günstiger zu erwerben sind und den Profit zu maximieren helfen.
Eine kurze Prüfung des Grundstückes und dessen Historie ist deshalb anzuraten und schnell erledigt.
Immobilien Nordzypern: Bauträger
Wie im vorderen Absatz angekündigt, gibt es in der Branche der Bauträger auch „schwarze Schafe“. Wie überall auf der Welt ist es auch in Nordzypern so, dass der Boom der Bauindustrie in den vergangenen Jahren viele Menschen auf den Plan gerufen hat, sich ebenfalls in dieser Branche zu betätigen und ihr Stück von Kuchen abzubekommen.
Gerade viele europäische Käufer entscheiden sich für Immobilien, die in der so genannten „off plan“ Phase sind, also noch nicht fertig. Nicht zuletzt, weil dies deutlich günstigere Preise für die Immobilie in Nordzypern bedeutet. Doch das bedeutet im Umkehrschluss, dass darauf vertraut werden muss, dass der Bauträger dieses Projekt aus dem Prospekt auch fertig stellt.
Gerade neu auf den Markt gekommene Bauträger verfügen in der Regel nicht über die finanziellen Reserven, Projekte auch dann im Plan fertig zu stellen, wenn der Verkauf sich mal schleppend gestaltet. Sie sind also darauf angewiesen, gute Verkäufe zu haben und benötigen dieses Geld, um das Projekt zu bauen. Passiert hier etwas unvorhergesehenes in dieser Verkaufsphase, wir erinnern uns z.B. an die „Covid-Periode“, in der mehrere Monate lang kein Ausländer ins Land konnte, dann bedeutet so ein stagnierender Verkauf eben auch, dass der Geldfluss für ein Projekt versiegt.
Die großen „Platzhirsche“ der Industrie hingegen, die meist schon mehrere Jahrzehnte am Markt sind, verfügen in der Regel über ausreichend Reserven und Stabilität, um auch Phasen, in denen der Verkauf für ein Projekt „hinkt“ zu überstehen, ohne dass es Einfluss auf die Fertigstellung hätte. Deshalb ist es sinnvoll sich vor einem Kauf eben auch darüber zu informieren, wer das Projekt baut und wie lange dieser Bauträger schon auf dem Markt ist bzw. was er bereits gebaut oder im Bau befindlich hat. Das allein mag zwar keine Garantie geben, aber es minimiert das Risiko schon einmal deutlich, später vor einem Rohbau zu stehen….
Immobilien Nordzypern: Ansprechbarkeit
In diesem Zusammenhang wichtig ist es ebenso, dass man einen Bauträger gewählt, der auch ansprechbar ist. Was sich beim ersten Lesen zwar etwas seltsam anhören mag, kann in der Praxis jedoch wichtig sein. Wird man nach dem Kauf umfassend und regelmäßig informiert? Kann man seine Fragen stellen und wird man verstanden? Gerade wenn man zum Beispiel sein Material auswählen möchte, wie z.B. Fliesen oder Küchen, sollte man rechtzeitig informiert werden, um zu verhindern, dass es später zu Verzögerungen in der Fertigstellung kommt. Zumal man dafür in der Regel anreist und sich persönlich vor Ort informieren möchte.
Einige der Bauträger bieten da einen sehr guten Service, andere hingegen eines deutlich verbesserungswürdigen. Wenn Sie über eine Agentur gekauft haben, wird diese das in der Regel sehr gut und regelmäßig für Sie übernehmen und Sie auf dem Laufenden halten. Gerade Agenturen mit einem Portfolio von nur wenigen Bauträgern pflegen in der Regel gute und enge Beziehungen zu „ihren“ Bauträgern und erfahren rechtzeitig, wenn Kunden zu informieren sind oder lösen auch gern Probleme der Kunden mit dem Bauträger.
Immobilien Nordzypern: Instandhaltung und Pflege
Ein wichtiges Thema bei einem Immobilienkauf in Nordzypern ist, wie es sich nach Fertigstellung der Immobilie mit der Instandhaltung oder Pflege der Anlage und der Immobilie verhält. Der Servicegedanke nach dem eigentlichen Verkauf ist bei einigen Bauträgern längst nicht so stark ausgeprägt wie bei anderen. Hier gibt es erhebliche Unterschiede, auf die man achten sollte.
Warum das so ist? Ganz einfach: Viele Immobilien befinden sich in Projekten oder größeren Anlagen, die in der Regel über Pools, Freizeiteinrichtungen, Annehmlichkeiten und Grünflächen verfügen. Nach der Fertigstellung sieht alles gut aus und man fühlt sich wohl. Aber man möchte sich auch noch nach wenigen Jahren wohl fühlen und wissen, dass es schön aussehen wird. Regelmäßige Pflege und Wartung der Anlage ist damit notwendig und wichtig. Ebenso wie die regelmäßige Reinigung der Treppenhäuser, Wartung der Aufzüge oder der Gemeinschaftsflächen.
Nebenkosten „maintenance fee“ bei Immobilien Nordzypern
Für diese Dienstleistung sind im Regelfall Nebenkosten (so genannte „maintenance“ zu entrichten. Beim Verlangen dieser Nebenkosten ist der Bauträger in der Regel sehr zügig und energisch. Die späteren Leistungen jedoch sind nicht bei allen Bauträgern so, wie man es sich vorstellt. Deshalb der Hinweis bevor Sie sich für den einen oder anderen Bauträger entscheiden: Sehen sie sich auch die bereits fertig gestellten Projekte an und achten Sie dabei auf den Pflegestatus der Gärten, Grünanlagen und Pools oder des Fitness-Studios.
Diese früheren Projekte sind in der Regel verkauft und bereits seit längerer Zeit „in Betrieb“. Zeigt sich hier ein guter Pflegegrad und hohe Sauberkeit, so wird dieses Thema beim Bauträger auch erst genommen. Zumal einige Bauträger die früheren Anlagen als „Aushängeschild“ für künftige Projekte sehen. Ist der Pool im Winter leer, die Gärten verwildert oder das äußere Erscheinungsbild der Anlage nicht mehr so schön wie es sein könnte, ist dies eher ein Indikator dafür, dass man es mit dem Verkauf zwar ernst nimmt, aber dieses Thema der Pflege eher unbeachtet lässt. Ein Punkt, der nicht auf unterschätzen ist.
Immobilien Nordzypern: Fertig kaufen oder „off plan“
Immobilien in Nordzypern kaufen bedeutet einige Unterschiede im Vergleich zu Deutschland. Besucht man die Insel zum ersten Mal, fallen zweifellos die vielen Plakatwände mit Werbung für Immobilienprojekte auf. Werbung, die meist darauf abzielt, künftige Projekte zu verkaufen, die in den folgenden Jahren ihre Fertigstellung erleben. Ist es sinnvoll, in ein Projekt zu investieren, welches noch im Bau oder noch gar nicht angefangen ist? Oder ist es besser, eine fertige, bereits bestehende Immobilie in Nordzypern zu kaufen?
Nun, diese Frage zu beantworten ist abhängig von einigen Faktoren. Bei einer fertigen Immobilie ist zweifellos von Vorteil, das man sie als Käufer bereits sieht und alles genau überprüfen kann. Lage, Aussicht, Qualität der Fertigstellung und nicht zuletzt das Umfeld. Allerdings ist es auch so, dass in Nordzypern die „fertigen Immobilien“ in der Preisgestaltung der Bauträger oder Verkäufer ihren höchsten Preis im Werdegang von der Planung bis Übergabe haben.
Denn je früher man sich für eine Immobilie entscheidet, desto günstiger ist sie in der Regel. Kauft man sich also in ein Projekt ein, das erst in den Verkauf gegangen und in wenigen Jahren vollständig fertig sein wird, ist der Preis in der Regel deutlich geringer als bei Fertigstellung. Der Bauträger muss in dieser Phase besonders um Vertrauen werben und gibt dieses entgegengebrachte Vertrauen meist mit deutlichen Preisabschlägen zurück. Hat der Bau begonnen und sieht man bereits erste Fundamente oder Mauern, hat in der Regel schon die erste von vielen weiteren Preiserhöhungen stattgefunden.
Risiken beim frühen Planen
Auf der anderen Seite muss man jedoch in einer frühen Phase des Kaufs darauf vertrauen, dass der Bauträger auch so liefert wie es auf den Prospekten oder Bildern angedeutet wird. Deshalb noch einmal die Empfehlung zu schauen, was der Bauträger in der Vergangenheit bereits fertig gestellt hat. Vergleichen Sie, ob diese bereits fertig gestellten Projekte so aussehen, wie in der Werbung einst versprochen.
Grundsätzlich wird es auch darauf ankommen, wann Sie als Käufer vorhaben, die Immobilie zu nutzen. Wollen Sie schon in wenigen Wochen auswandern, dann wird es Ihnen sicher nicht helfen eine Immobilie zu wählen, deren Fertigstellung noch zwei oder mehr Jahre auf sich warten lässt. Planen Sie jedoch den Umzug auf die Insel erst in einem oder zwei Jahren, kann sich die Entscheidung für ein „off plan“ Projekt durchaus in einer größeren Ersparnis bemerkbar machen. Nicht zuletzt bieten die Bauträger in der Regel zinsfreie Zahlungspläne an, die eine bequeme Bezahlung bis zur Übergabe oder gar einige Jahre darüber hinaus möglich machen.
Immobilien Nordzypern: Was wurde in der Vergangenheit schon gebaut?
Wie schon mehrmals in diesem Betrag erwähnt, kann es sich unter Umständen lohnen zu prüfen, was der Bauträger, bei dem Sie sich für eine Immobilie interessieren, bereits in der Vergangenheit gebaut hat. Denn nicht zuletzt können Sie damit sehen, ob er so liefert wie versprochen und wie ernst er es mit der Pflege seiner Anlage nimmt.
Sicher, machen wir uns nichts vor, es wird selten so sein, dass die fertig gestellte Anlage 1:1 mit den 3D Darstellungen der Werbeprospekte exakt überein stimmt. Aber man kann dennoch gut erkennen, ob annähernd so geliefert wurde wie einst versprochen.
Es gibt auf Nordzypern Beispiele, die sehr gut sowohl die positive als auch leider die negative Variante zeigen.
Immobilien Nordzypern: Die liebe Nachbarschaft
Ein Punkt, der in der Praxis häufig vernachlässigt wird, aber dennoch nicht zu unterschätzen ist, ist die „liebe Nachbarschaft“. Gerade wenn Sie von der idyllischen Vorstellung motiviert sind, Ihren Ruhestand auf der Insel zu verbringen, sollte nicht nur die Traumimmobilie im Vorfeld sorgfältig ausgewählt werden, sondern auch die Nachbarschaft.
Nun wird es in der Praxis eher selten der Fall sein, dass die Nachbarn bereits feststehen. Erst recht, wenn man sich für ein Projekt entscheidet, dass noch nicht fertig gestellt ist. Aber das war auch nicht unbedingt mit dem einleitenden Absatz gemeint. Stellen Sie sich vor, Sie finden Ihr Wunschobjekt in einem grossen Projekt, das damit wirbt, eine Rezeption zu haben, viele Pools, Restaurants und weitere Freizeitmöglichkeiten, die man so aus seinen Urlauben kennt.
Auch wenn Ihnen dort eine Wohnung zusagt, vergessen Sie nicht, dass dieses Projekt unter Umständen für viele Käufer nur eine Investition ist, mit der sie durch eine Ferienvermietung Geld verdienen wollen. In einer solchen, touristisch geprägten Anlage, dürfen Sie also mit einer höheren Geräuschbelastung rechnen. Ebenso rechnen muss man durch die Ferienvermietungen mit einer ständig wechselnden Nachbarschaft und nicht zuletzt vermutlich mit einigen Veranstaltungen in der Saison, die darauf abzielen, die Feriengäste zu unterhalten. Ein für die Ferienvermietung optimiertes Projekt haben wir z.B. hier bereits vorgestellt:
Konzepte vergleichen
Haben Sie also vor, dauerhaft nach Nordzypern auszuwandern und dort den Ruhestand zu genießen, dann möchten Sie vermutlich nicht in einer geräuschintensiven Anlage wohnen, sondern bevorzugen wahrscheinlich eher die Ruhe. Die für ein dauerhaftes Leben optimierten Anlagen bieten ebenfalls Komfort, sind jedoch meist kleiner und überschaubarer. In einer solchen Anlage „kennt“ man seine Nachbarn, deren Tagesabläufe und fühlt sich regelmäßig deutlich weniger gestört, als dies in einer für die Ferienvermietung optimierten Anlage der Fall ist. Ein für das dauerhaft Leben entworfenes Projekt, das zudem ausschließlich in den deutschen Sprachraum verkauft wird, haben wir z.B. hier näher vorgestellt:
Natürlich bietet auch ein kleines Projekt nicht die Garantie, den „perfekten“ Nachbarn zu bekommen. Doch allein durch den Umstand, dass jeder, der dort lebt, eigentlich etwas mit Ihnen gemeinsam hat, nämlich ausgewandert zu sein, gibt es etwas Verbindendes. In der Praxis entstehen in solchen Projekten auch schnell neue Freundschaften und man hilft sich gegenseitig.
Fazit
Sicher kann ein Beitrag wieder dieser nicht alle Fragen im Vorfeld ausführlich beleuchten oder jede noch sei kleine Eventualität berücksichtigen. Dennoch hoffen wir aber, mit diesen kleinen Hinweisen vielleicht den einen oder anderen Tipp gegeben zu haben, der Ihnen dabei hilft, für sich die richtige Entscheidung zu treffen. Wenn Sie weitere Fragen, Anregungen oder Hinweise haben, können Sie diese gern an uns senden: