Es ist häufig zu hören, dass viele Grundstücke in Nordzypern nicht sicher wären. Angeblich, weil sie noch den alten „griechischen“ Eigentümern gehören würden und diese „jederzeit“ oder „eines Tages“ anklopfen und es zurückfordern könnten.
Ein Schreckgespenst für viele Interessenten, immerhin steht dabei die Sicherheit der gekauften Immobilie auf dem Spiel. Und wer möchte schon eine Immobilie erwerben, die auf einem ungeklärten Grundstück steht?
Nur wie kann man sich informieren oder welche Arten von Grundstücken gibt es? Vor allem, welche davon sind sicher und welche nicht?
Die großen Bauträger fügen ihren Verträgen regelmäßig die Grundstücksurkunden bei. Diese sollen nicht nur belegen, dass das Grundstück, auf dem die Immobilie gebaut wird, auch dem Bauträger gehört. Sie geben zudem darüber Auskunft, über welche „Art“ Land es sich handelt und wie der rechtliche Status ist. Dies ist in der Überschrift auf den jeweiligen Urkunden zu sehen.
Grund genug also, die verschiedenen Möglichkeiten näher zu betrachten und vor allem auszuleuchten, wie es sich mit der Sicherheit jener Grundstücksarten verhält.
Die Arten der Eigentumsurkunden/ Title Deeds in Nordzypern
Eine Eigentumsurkunde (auch bekannt als „Title Deed“ auf Englisch und „Taşınmaz Mal Koçanı“ auf Türkisch) ist ein Dokument, das die Eigentumsrechte an Immobilien in der Türkischen Republik Nordzypern (TRNC) bestätigt. Welche Arten davon gibt es nun?
Der Türkische Titel (Türk Koçanı)
Dies ist das Eigentumsrecht an Immobilien, die vor 1974 türkischen Zyprioten gehörten.
Vor dem Konflikt von 1974 war die Inselbevölkerung heterogen, mit griechischen und türkischen Zyprioten, die im gesamten Gebiet der Insel lebten. Nach der Teilung der Insel wechselten die Eigentumsverhältnisse auf der Grundlage der Nationalität. Der Türkische Föderative Staat Zypern (TFSC) wurde am 13. Februar 1975 gegründet und bestand bis 1983, als er von der Türkischen Republik Nordzypern (TRNC) abgelöst wurde. Bürger, die in der modernen Türkischen Republik Nordzypern Eigentumsurkunden aus der Zeit vor 1974 besaßen, erhielten neue Dokumente mit dem Vermerk „Türkischer Titel“. Andere Bewohner Nordzyperns erhielten Landzuteilungen als Entschädigung für kriegsbedingte Verluste oder als Hilfe von der Regierung der TFSC.
Exchange Title (Eşdeğer Koçanı)
Hierbei handelt es sich um das Eigentumsrecht an unbeweglichem Eigentum, das die Regierung türkischen Zyprioten gewährt, die ihr bewegliches und unbewegliches Eigentum sowie ihre Unternehmen während ihrer Umsiedlung vom Süden in den Norden verloren haben. Die Zuteilung von Grundstücken erfolgte auf der Grundlage von Kriterien, die im Gesetz 41/1977 festgelegt sind. Die Antragsteller erhielten für ihre Unterlagen Punkte (puan), die sie später gegen Grundstücke oder bebaute Immobilien eintauschen konnten. Das Landzuteilungskomitee (İskan Komitesi) stellte Eigentumsrechte aus, die als „Exchange deed“ gekennzeichnet waren.
Ganz grob gesagt bedeutet dieser Titel also, dass der Nordzypriot, der Land im Süden von Zypern besaß, dieses Land im Süden „aufgab“ und dafür als Entschädigung Land im Norden der Insel erhielt, das vorher einem Südzyprioten gehörte, der wiederum seinen Anspruch auf diese Art des Wechsels anmeldete.
Designated Title (Tahsis Koçanı)
Dieser Titel steht für Eigentumsrechte an Immobilien, die von der Regierung der FSZ an türkische Zyprioten, die kein Eigentum in Südzypern besaßen, oder an Siedler vom türkischen Festland vergeben wurden.
Die Zuteilung erfolgte nach den Richtlinien des Gesetzes 41/1977, aber anders als beim Tauschtitel gab es keine Bewertung nach Punkten, die dem Eigentum in Südzypern entsprechen. Diese Art von Titel trug die Bezeichnung „designierter Titel“.
Mujahid-Titel (Mücahit Koçanı)
Dieses Eigentumsrecht an Immobilien wurde von der Regierung Nordzyperns den Familien von Soldaten gewährt, die während des Konflikts von 1974 gefallen oder behindert worden waren. Diesen Familien wurden Punkte (Mücahit Puan) zugewiesen, die gegen Immobilien eingetauscht werden konnten. Diese Punkte waren nicht mit Immobilien in Südzypern unterlegt, sondern wurden als Anerkennung für ihren Dienst vergeben. Die Punkte wurden auf der Grundlage der Anzahl der betroffenen Familienmitglieder, der Dienstzeit der Soldaten und des Status ihrer Invalidität oder ihres Todes festgelegt. Die ausgestellten Titel wurden als „Mujahid-Punkte“ bezeichnet.
Englischer Titel (İngiliz Koçanı)
Dieses Eigentumsrecht bezieht sich auf Immobilien, die von britischen Staatsbürgern vor 1974 besessen wurden. Es ist ein seltener Titel in Nordzypern, kann aber auf dem Markt gefunden werden. Die Regierung von Nordzypern hat britischen Bürgern ihr Eigentum nicht entzogen. Die alten Titel wurden den Eigentümern auf deren Antrag hin neu ausgestellt. Im Grundbuchamt sind diese Titel als „English Title“ gekennzeichnet.
Wie sieht es nun mit dem rechtlichen Status dieser Grundstücke aus?
Der rechtliche Status aller Grundstücke auf dem Gebiet der Türkischen Republik Nordzypern (TRNC) ist in Artikel 159 der TRNC-Verfassung (Anayasa) festgelegt. Nach diesem Artikel gehört unbewegliches Vermögen, das der Regierung Zyperns vor dem 16. August 1960 gehörte, d.h. alles unbewegliche Vermögen auf dem Gebiet des am 13. Februar 1975 gegründeten Türkischen Föderativen Staates Zypern, einschließlich der im Abkommen von 1960 genannten militärischen Anlagen und Objekte von militärischer Bedeutung, der Türkischen Republik Nordzypern.
In Absatz 117 der Rechtssache Demopoulos und andere gegen die Türkei, die am 1. März 2010 vor dem Haager Gerichtshof für Menschenrechte verhandelt wurde, heißt es: „… es gibt in der Rechtsprechung des Gerichtshofs keinen Präzedenzfall, der die These stützt, dass der Vertragsstaat eine allgemeine Politik der Rückgabe von Eigentum an seine früheren Eigentümer unabhängig von der gegenwärtigen Nutzung oder Besetzung des betreffenden Eigentums verfolgen sollte.“
Darüber hinaus wird in den Entscheidungen des Haager Gerichtshofs die Rückgabe und Entschädigung griechischer Zyprioten erwähnt. Diese Zahlungen werden von der Kommission für Eigentumsentschädigung der Türkischen Republik Nordzypern verwaltet, die gemäß der Entscheidung des Haager Gerichtshofs in der Rechtssache Xenides-Arestis gegen die Türkei vom 2. September 2004 eingerichtet wurde.
Die Entschädigungskommission (Taşınmaz Mal Komisyonu) der Türkischen Republik Nordzypern prüft Ansprüche auf Rückgabe, Entschädigung und Austausch im Einklang mit den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 67/2005. Ziel der Kommission ist es, die legitimen Eigentumsansprüche der Eigentümer zu erfüllen, ohne die Rechte der türkisch-zyprischen Gemeinschaft zu beeinträchtigen.
Mit Stand vom 11. August 2023 sind bei der Kommission 7.324 Anträge eingegangen, von denen 1.423 durch Vergleiche abgeschlossen wurden und 34 sich in der Phase der offiziellen Anhörung befinden. Die Kommission hat den Antragstellern Entschädigungen in Höhe von insgesamt 396.363.257 £ zuerkannt.
Am 10. Februar 2023 hat die Regierung der Türkischen Republik Nordzypern Änderungen an der Regelung des Gesetzes 115-2023 über Grundbuchsteuern und -gebühren vorgenommen. Gemäß Absatz 3 Buchstabe c) müssen Ausländer beim Erwerb von Immobilien 3 % des Immobilienwerts an den Fonds der Entschädigungskommission für Immobilien zahlen. Diese Mittel werden zur Entschädigung der griechischen Zyprioten verwendet. Somit zahlt rechtlich gesehen jeder Ausländer, der in Nordzypern Immobilien erwirbt, eine Entschädigung an Südzypern für sein Eigentum.
Kann der ausländische Immobilieneigentümer in Nordzypern enteignet werden oder sein Eigentum verlieren?
Welche Schlussfolgerung lässt sich aus den obigen Ausführungen ziehen? Es gibt keinen Grund, sich um die Sicherheit seines Eigentums in Nordzypern zu sorgen. Die Regierung der Türkischen Republik Nordzypern unternimmt die notwendigen Schritte, um die Entschädigung der Alteigentümer zu regeln. Im Falle einer internationalen Anerkennung der Türkischen Republik Nordzypern werden und können die früheren Eigentümer den jetzigen Eigentümern ihre Häuser, Wohnungen, Grundstücke und andere Immobilien nicht wegnehmen. Diese Angelegenheiten können nur durch die Entschädigungskommission von Nordzypern geklärt werden. Nur wenn die Immobilie der Regierung von Nordzypern gehört, kann sie sie im Namen von Nordzypern an den ehemaligen griechisch-zyprischen Eigentümer zurückgeben.
Wenn ein Grundstück von der Regierung Nordzyperns mit Titeln wie dem Exchange Title (Eşdeğer), dem designierten Titel (Tahsis) oder dem Mujahid-Titel (Mücahit) versehen wurde, liegt die Verantwortung für die Rückgabe, die Entschädigung oder den Tausch bei der Entschädigungskommission von Nordzypern und nicht bei den derzeitigen Eigentümern. Ehemalige Eigentümer haben das Recht, sich an die Kommission zu wenden und eine Entschädigung zu erhalten.
Welcher Titel ist nun der zuverlässigste?
Es wird viel über die Zuverlässigkeit verschiedener Titel geschrieben oder geredet und sie werden oft miteinander verglichen. Betrachtet man den rechtlichen Aspekt, kann man zu einem Schluss kommen: Alle Titel, die Eigentumsrechte in Nordzypern bestätigen, haben das gleiche Maß an Schutz und Zuverlässigkeit.
Es spielt keine Rolle, auf welcher Grundlage eine bestimmte Landzuteilung, wie z. B. Tahsis, Mücahit oder Eşdeğer, gewährt wurde – sie alle fallen unter die gleiche Anwendung des Gesetzes 67/2005 über Entschädigung, Austausch und Rückgabe von Immobilieneigentum.
Die Zahlungen für diese Immobilien erfolgen im Rahmen der Arbeit der Entschädigungskommission der Türkischen Republik Nordzypern.
Das Wesen der Titelnamen spiegelt die Grundlage wider, auf der sie erworben wurden. Die in Internetquellen verbreitete Meinung, dass der Exchange Title dem designierten oder dem Mujahid-Titel übergeordnet ist, entbehrt jeder Grundlage. Vor dem Hintergrund des internationalen Rechts haben alle diese Titel die gleiche Bedeutung und schützen die Rechte ihrer Eigentümer gleichermaßen.
Auf dem Immobilienmarkt wird der Exchange Title aktiv als der zuverlässigste beworben, da er für Zahlungen an griechische Zyprioten verwendet wird.
Dieser „Hype“ führte dazu, dass der Wert von Grundstücken mit diesem Titel im Vergleich zu den Tahsis- und Mujahid-Titeln deutlich stiegen und noch immer steigen. Die praktische Rechtspraxis, die Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (HUDOC) und die Arbeit der Kommission für Eigentumsentschädigung der Türkischen Republik Nordzypern zeigen jedoch, dass es absolut keinen Unterschied zwischen diesen Arten von Titeln gibt, da diese Titel nur die Herkunft bezeichnen. Alle Titel werden von der Regierung Nordzyperns garantiert und können von Ausländern erworben werden.
Es besteht also kein Grund, sich an einem Hype oder einer Panik zu beteiligen, da letztendlich die genannten Titel allesamt gerade im Hinblick auf ausländische Käufer ein höchstes Maß an Sicherheit bieten.