Immobilien auf Nordzypern – Begriffe und was dahinter steckt
Wenn man als Deutscher Immobilien auf Nordzypern erwirbt, wird man im Laufe des Kaufprozesses mit verschiedenen Begriffen konfrontiert, die unter Umständen nicht sofort klar sind. In diesem Beitrag nun einige Begriffe näher betrachtet und erklärt.
Reservierung einer Immobilie auf Nordzypern
Wenn Sie sich beim Besuch in Nordzypern oder aus der Ferne schon für eine Immobilie entschieden haben, werden Sie in der Regel aufgefordert eine „Reservierung“ zu machen. Die Reservierung bedeutet, dass Sie einen Geldbetrag zahlen müssen (je nach Projekt kann dieser zwischen 1.000 € und 5.000 € liegen). Mit dieser Reservierung wird die ausgewählte Immobilie aus der Verfügbarkeit genommen. In der Regel friert eine Reservierung auch den Kaufpreis ein. Das kann sehr viel Sinn machen, gerade wenn der Wechselkurs im Moment sehr günstig ist oder der Bauträger kurze Zeit später die Preise erhöht.
Die Reservierung „blockt“ also die gewählte Immobilie auf Ihren Namen. Damit erlangen Sie die Gewissheit, dass diese Immobilie für den Zeitraum der Reservierungsperiode nicht an jemand anders verkauft werden kann. Die Reservierung der Immobilie ist in der Regel mehrere Wochen gültig. Innerhalb dieser Frist wird erwartet, dass die Anzahlung überwiesen wird. Nehmen Sie nach der Reservierung Abstand von der Entscheidung für die ausgewählte Wohnung, können Sie in der Regel den Reservierungsbetrag auf eine andere Wohnung des selben Bauträgers „verschieben“ und verlieren damit kein Geld. Nehmen Sie grundsätzlich Abstand von der Entscheidung für den Immobilienkauf, dann ist der Reservierungsbetrag in der Regel verloren und wird nicht erstattet.
Tipp:
Stehen Sie vor der Wahl zwischen zwei Einheiten und wollen z.B. erst nach Ihrer Rückkehr die endgültige Entscheidung für die eine oder andere Einheit treffen, etwa weil Sie erst mit ihren Angehörigen darüber sprechen möchten, dann fragen Sie den Bauträger, ob er die Reservierung auf diese zwei Einheiten verteilt und nach Ihrer endgültigen Bestätigung dann den Betrag der nicht gewählten Einheit auf die andere verschiebt. Gerade bei kleinen Projekten mit wenig Verfügbarkeit oder bei Projekten im „pre-launch“ mit den teilweise deutlich günstigeren Preisen kann das Sinn machen.
Die Anzahlung der Immobilien auf Nordzypern
Wie eben bereits erwähnt, wird nach der Reservierung von Ihnen erwartet, dass die Anzahlung für die Immobilie geleistet wird. Dafür haben Sie in der Regel vier Wochen Zeit nach der Reservierung. Beim einigen Bauträgern beträgt diese Frist teilweise weniger. Hier ist es also wichtig nachzufragen. Die Reservierungsperiode ist damit also nichts anderes als die Zeit, in der die Anzahlung erwartet wird.
Wenn Sie im Vorfeld bei der Reservierung bereits wissen, dass der Betrag für die Anzahlung unter Umständen in dem vorgegebenen Zeitfenster nicht vollständig zur Verfügung steht (weil z.B. Festgeldkonten aufgelöst werden müssen oder Ähnliches), kommunizieren Sie dies im Vorfeld. In der Regel wird dies dann berücksichtigt und ein flexibleres Zeitfenster gewährt.
Als Zahlungsarten generell akzeptiert werden auf Nordzypern Barzahlung, Überweisung und auch die Bezahlung in Krypto-Währungen (ETH, BTC oder USDT).
Tipp:
Überweisen Sie den Anzahlungsbetrag aus Deutschland heraus, berücksichtigen Sie bitte, dass das Empfängerland des Geldes in der Regel die Türkei sein wird. Es ist also eine Auslandsüberweisung und keine SEPA Überweisung, auch wenn die IBAN des Bauträgers ein EURO-Konto nennen wird. Auslandsüberweisungen gestalten sich bei einigen Banken schwierig und dauern oft länger. Das kann unter umständen Einfluss auf die Einhaltung der Zahlungsfrist haben. Sobald Sie also die Überweisung durchgeführt haben, senden Sie dem Bauträger den Beleg darüber zu, dann sieht er, dass das Geld unterwegs ist und ein verspäteter Eingang den Banklaufzeiten zuzuschreiben ist.
Die Vertragserstellung
In der Regel werden Sie nach der Anzahlung den Vertrag erhalten mit der Bitte, diesen zu prüfen und zu unterschreiben. Die Amtssprachen in Nordzypern sind Türkisch und Englisch. Der Vertrag wird in der Regel in diesen beiden Sprachen erstellt. Wenn Sie einige Klauseln nicht verstehen oder mit einigen Stellen nicht zurecht kommen, weil Ihnen die Sprachkenntnisse fehlen, sollte eine Übersetzung erbeten werden. Dies stellt in der Praxis selten ein Problem dar. Alternativ können Sie sich eines Online Übersetzers bedienen. Empfehlenswert ist dabei die kostenlose Version von deepl (www.deepl.com).
Liegt der von Ihnen unterschriebene Vertrag beim Bauträger vor, wird der Vertrag anschließend durch den Geschäftsführer gegengezeichnet. Auf Wunsch erhalten Sie dabei diese Version zurück im Original oder – falls Sie nicht anwesend sind- elektronisch als PDF. Mit gegengezeichneten Vertrag können Sie diesen registrieren lassen.
Wann empfiehlt es sich, den Kaufvertrag ausstellen zu lassen?
Nun, an dieser Frage scheiden sich die Geister. Sicher, als „guter Deutscher“ liebt man Papier und möchte alles am liebsten vorher prüfen, bevor man es mit seiner Unterschrift versieht. Auf Wunsch ist es auch so, dass die Bauträger bereits mit Reservierung einen Vertrag ausstellen und den zum Prüfen mitgeben oder aushändigen, nicht selten sogar schon unterzeichnen lassen und gegenzeichnen.
Aber, und das sollte beachtet werden, ist der Vertrag einmal unterschrieben und man entscheidet sich als Käufer um, weil man etwa doch auf eine andere Immobilie wechseln oder um mehr Flexibilität bitten möchte, weil sich vielleicht die finanzielle Situation verändert hat, sind nach Unterzeichnung die Hände gebunden. Ein Wechsel auf eine andere Immobilie oder längere Fristen für die Anzahlung sind mit einmal unterzeichneten Vertrag regelmäßig mit höheren Kosten verbunden und können teuer werden.
Wir empfehlen deshalb, den Vertrag erst nach Anzahlung ausstellen zu lassen, weil dann eine z.B. verspätete Anzahlung oder ein Wechsel berücksichtigt werden kann, ohne höhere Kosten zu verursachen. Zudem muss man wissen, dass es vollkommen gleichgültig ist, wann der Vertrag ausgestellt wird. Der Bauträger wird diesen Vertragsentwurf und das Muster ohnehin bereits seit Jahren verwenden und ob Sie nun vor Anzahlung unterschrieben oder danach – Änderungen am reinen Vertragstext wird er nicht wirklich durchführen. Wer vorher Konditionen und den Text prüfen möchte, kann sich einen Entwurf des späteren Vertrages mitgeben oder zusenden lassen und weiss dann ohnehin, was er später unterzeichnen wird.
Registrierung des Kaufvertrages
Was die Registrierung des Kaufvertrages angeht, sollten einige Sachen beachtet werden. Grundsätzlich verhindert eine Registrierung des Vertrages, dass die Wohnung oder die Immobilie, die Sie erworben haben, ein zweites Mal verkauf werden kann. Auf dem ersten Blick nützlich also, diese Registrierung durchzuführen. Beim größeren Bauträgern besteht diese Gefahr sicher nicht, bei kleineren oder frischen Bauträgern kann das schon sinnvoll sein und mit Registrierung sollte zugleich die offizielle Eintragung erfolgen und die SSK Nummer besorgt werden.
Dient die Registrierung dazu, anschließend eine SSK Nummer zu erhalten (vergleichbar mit einer Grundbucheintragung), dann haben Sie zwischen Registrierung des Vertrages und Beantragung der SSK Nummer nur 14 Tage Zeit. Grundsätzlich können Sie dies, wenn Sie auf der Insel sind, persönlich erledigen. Sind Sie nicht vor Ort und möchten diese zusätzliche Absicherung erhalten, empfiehlt es sich, einen Anwalt zu beauftragen, der dies für Sie mit Vollmacht erledigt. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass der gewählte Anwalt in der Gemeinde seinen Seitz hat, in der sie Ihre Immobilie erworben haben, da diese Eintragungen und Registrierungen Präsenz erfordern.
Zahlungsplan für Immobilien auf Nordzypern
In den Angeboten für Immobilien und auch im Vertrag für das gewählte Objekt ist in der Regel häufig von „Zahlungsplänen“ zu lesen. Der Zahlungsplan legt dabei fest, wie sich der Bauträger vorstellt, dass die Immobilie bezahlt wird. Der hohe Wettbewerbsdruck auf dem Immobilienmarkt in Nordzypern hat dazu geführt, dass gerade die finanziell sehr starken Bauträger und die, die bereits lange am Märkt sind, ihre Leistungsfähigkeit dabei gezielt einzusetzen wissen und Zahlungspläne anbieten, die teilweise Laufzeiten über mehrere Jahre auch noch nach Übergabe der Immobilie vorsehen.
Dabei kann und sollte im Vorfeld durch den Käufer ganz genau analysiert werden, wie seine eigene Leistungsfähigkeit in Bezug auf die Bezahlung der Immobilie aussieht. Denn einmal in den Vertrag geschriebene Zahlungspläne sind im Nachhinein nur noch schwer oder gar nicht mehr zu ändern. Bauträger schlagen in der Regel quartalsweise oder monatliche Zahlungen bis und nach Übergabe vor. Dem Umstand geschuldet, dass Zahlungen in der Regel Auslandsüberweisungen mit entsprechenden Gebühren sind, ist eine quartalsweise Zahlung also sicher im Hinblick auf die Gebühren generell besser.
Was tun bei späteren Schwierigkeiten?
Treten während der Laufzeit des Zahlungsplanes durch den Käufer unvorhergesehene Schwierigkeiten auf, sollte in jedem Fall die Kommunikation mit dem Bauträger oder dem verantwortlichen Verkäufer erfolgen, dass dieser den Plan vorübergehend anpassen kann oder aber eine Antwort hat, wenn die Buchhaltung des Bauträgers nach einem Rückstand in den Zahlungen fragt.
Generell verhalten sich viele Bauträger flexibel, wenn der Käufer mal hin und wieder in einen Rückstand gerät. Dennoch sollte darauf geachtet werden, dass regelmäßig Zahlungen in die Immobilie erfolgen und damit „Bewegung“ in der Buchhaltung für diese Immobilie herrscht. Denn erfolgen über Monate hinweg keine Zahlungen und wird der Rückstand ohne Kommunikation zu groß, dann können im schlimmsten Fall Verzinsungen erfolgen oder gar eine Kündigung des Vertrages drohen. Deshalb der Tipp: In jedem Fall kommunizieren und auch wen die eigene Leistungsfähigkeit sich vorübergehend verschlechtert hat, regelmäßig auch kleinere Zahlungen leisten.
Achtung!
Nicht alle Bauträger senden automatisch den Kaufvertrag mit der Unterschrift der Geschäftsleitung zurück und gehen davon aus, dass dieser bei einem der nächsten Besuche vor Ort abgeholt wird. Dies ist eigentlich eine verbreitete Praxis. Der Bauträger, der den erstellten Vertrag mit der Unterschrift zurück erhält geht davon aus, dass der im Vertrag genannte Zahlungsplan bekannt ist und eingehalten wird. Also warten Sie nicht mit der Überweisung der ersten Rate auf den Erhalt des gegengezeichneten Vertrages. Das könnte zu Verspätungen und unter Umständen negativen Folgen führen. Das Erstellen des Kaufvertrages durch den Bauträger und das Zusenden des Vertrages an den Käufer mit der Bitte um Unterschrift ist bereits als Willenserklärung zu verstehen, dass der Bauträger den Vertrag auch annehmen wird, wenn dieser mit einer Unterschrift zurück kommt.
Die „grace period“ in den Kaufverträgen
Ebenfalls im Kaufvertrag zu finden, ist die Bezeichnung „grace period“. Dieser Begriff ist übersetzt als eine „Karenzzeit“ zu verstehen. Sie gibt im Vertrag an, wie lange der Bauträger verspätet die Immobilie an den Käufer übergeben kann. Bei fertigen Immobilien spielt das seltener eine Rolle. Sie steht, ist fertig und in der Regel erhält der Käufer diese nach Bezahlung. Bei einer Immobilie jedoch, die „off plan“ erworben wird und deren Fertigstellung noch Monate oder wenige Jahre entfernt in der Zukunft liegt, ist diese „grace period“ wichtig. Denn die „grace period“ erlaubt dem ´Bauträger quasi die später als im Vertrag genannte Übergabe der gekauften Immobilie, bevor er Entschädigungen zahlen muss.
In den Verträgen wird in der Regel ein Übergabedatum für die gekaufte Immobilie genannt. Dieses Datum ist normalerweise seriös und großzügig berechnet. Allein aus dem Grund, dass der Bauträger ohnehin ein Interesse daran hat, Projekte fertig zu stellen, um dann weitere in Angriff nehmen zu können. Dennoch kann es aber passieren, dass unvorhergesehene Dinge passieren, die Einfluss auf die Fertigstellung eines Projektes haben. Zum Beispiel längere als vorgesehene Lieferzeiten für Materialien, aussergewöhnliche Unwetterperioden, Krankheitswellen oder schlichtweg Probleme in der Planung. Die „grace period“ ist also der „Puffer“ den der Bauträger hat, später zu liefern und beträgt normalerweise zwischen drei und sechs Monaten.
Wird die Immobilie nach dieser „grace period“ immer noch nicht fertig, dann setzen in der Regel Zahlungen des Bauträgers an den Kunden ein, die im Vertrag exakt beziffert sind und als eine Art „Schadenersatz“ für die verspätete Lieferung anzusehen sind.
Wichtig zu wissen:
Aber Achtung: Die verspätete Lieferung kann nicht geltend gemacht und der Schadenersatz nicht gefordert werden, wenn die verspätete Lieferung der Immobilie das Verschulden des Käufers ist. Dieses ist dann vorhanden, wenn zum Beispiel Rückstände in den vereinbarten Zahlungen bestehen oder die Auswahl der Materialien (Fliesen, Küchen etc.) nicht rechtzeitig erfolgte und dadurch die Verzögerungen entstanden sind.
Die Übergabe der Immobilie
Als „Übergabe“ bezeichnet man den Erhalt der gekauften Immobilie durch den Bauträger. Dabei wird dem Käufer in der Regel die gereinigte und bezugsfertige Immobilie übergeben und es wird darum gebeten, die Wohnung auf eventuelle Mängel zu prüfen. Auch in Nordzypern arbeiten nur Menschen und sicher wird dem Einen oder Anderen der eine oder andere Mangel auffallen. Das bedeutet nicht, dass die Wohnung deswegen nicht übergeben werden kann, immerhin gibt es ja die entsprechende Garantie des Bauträgers, die sich auch auf die Beseitigung von Mängeln erstreckt. Gerade bei kleineren Mängeln empfiehlt sich also, die Immobilie zu übernehmen. Schon allein aus dem Grund, dass dann mit der Möblierung begonnen werden kann.
Fallen jedoch bei der Übergabe größere Mängel auf, sollte die Übergabe abgelehnt werden und auf die Beseitigung der Mängel gedrängt werden (eine eventuell noch offene Rate an den Bauträger sollte dann entsprechend auch zurückgehalten werden, bis diese Mängel beseitigt sind).
Nach der Übergabe kann und sollte der Käufer dann den Strom und das Wasser anmelden. In der Praxis sind die Wohnungen dafür bei Übergabe bereits dafür vorgesehen und die Versorgung mit Strom und Wasser nach Übergabe ist eine Sache von wenigen Stunden.
Auf was dabei zu achten ist, wird in einem späteren Beitrag gesondert beschrieben. Für weitere Fragen können Sie uns gern kontaktieren. Gerne helfen wir Ihnen weiter.